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西安超高层37个集中爆发面临供过于求压力
发布时间:2014.08.27 发布:上海市墙属赋建筑工程售后服务中心 新闻来源:mataverinternationaL.com

★数据显示,目前西安市已建成百米以上的超高层项目14个。在建9个,还有28个待建。西安超高层项目进入集中爆发期。

★受开发实力、市场影响,与以自持运营为主流且高端写字楼市场较成熟的上海等一线城市相比,西安超高层现阶段普遍以销售为主,自持罕见,因此,还面临供过于求的压力。

在建和规划的共37个项目西安超高层进入爆发期

上世纪90年代末,位于西安凤城四路的168米高的第二长途电信大楼是西安第一高楼。2001年,位于朱雀路与南二环十字的228米高的陕西信息大厦封顶(2011年竣工),打破了这一纪录。而以上的建筑纪录也将很快成为历史。据易道顾问机构数据显示,西安目前已建成百米以上的超高层项目14个,在建9个,另外还有28个待建项目,最高建筑将达到350米。

从区域上来看,西安在建以及规划的这37个超高层建筑,主要集中在西安高新、经开及城南等经济比较活跃的区域,多是涵盖了5A级写字间、星级酒店、大型购物中心等物业类型的综合体项目。

“西安的超高层建筑大约是从前年开始大量出现的。”陕西省城市经济文化研究会会长张宝通认为,需求决定供给,大部分的摩天大楼,都集中在经济实力强或前景好的城市和区域。这也是得益于国际化大都市以及丝绸经济带等利好因素的带动,再加上房地产开发在逐渐由住宅向商业的转型和分流,西安的超高层正在进入一个集中爆发期。

审批周期长、投资高风险大部分项目开发进度缓慢

虽然超高层集中爆发,但也掩盖不了部分项目开发进度缓慢的现象。华商报记者从西安国际中心、西安环球贸易中心、华岭·中央公园、领汇秦唐国际等拥有百米以上楼栋的在建项目了解到,从开始推广和面市至今,多已有一两年的时间,但截至目前,或是施工进度仍未出地面,或是因证件不全、还不具有正式对外销售的资格。还有的项目,开发的住宅部分已经卖了很长一段时间,但超高层的物业类型到底是公寓还是写字楼却还没有定论,置业顾问的答复是“目前还在报批,只能前期咨询”。“超高层规划报建的审批周期长,这是造成进度缓慢的主要原因。”易道顾问机构副总经理张计卫指出,相比普通建筑,超高层在可建度、安全性能、能源环保等方面的论证和审批相对复杂,再加上大投资、高风险,开发商的决策周期也会比较长。另外,很多项目在拿地前规划了超高层,调研后却发现市场的操作空间有限,不得不修改规划。采访中,华商报记者还发现,有个别规划超高层的项目,因前期报批未获通过而修改规划方案,造成了前后宣传有所出入的情形。

西安超高层以散售为主开发商实力决定现阶段自持难

有数据显示,目前全西安的超高层建筑,写字楼占到了80%。不难看出,高端写字楼是超高层的主要用途。在上海等高端写字楼的成熟市场,开发商自持运营是主流。甚至有的超高层建筑,在土地出让时,即要求“全部自持,不得分割销售”。

但西安市场却并非以自持为主。据了解,目前西安的超高层,仍以散售为主,有的还允许分割。根据地段、建筑标准不同,售价大致在10000-20000元/㎡之间。业内指出,超高层建筑的开发模式是树形象,做品质,通过后期持有,通过运用实现物业增值。而西安的众多超高层项目,以销售为主,违背了超高层的产品特性。

“原因很简单,销售而不自持,主要是为了资金链的安全。”张计卫说,一栋200米内的超高层写字楼,开发商自持的话,最少需要5个亿以上的资金沉淀,除了个别实力雄厚的房企,一般开发商没有这个资金实力和运营能力。据了解,目前西安规划或在建的超高层中,只有绿地、中铁、金辉和华润等少数几个全国性品牌开发商。

租金高 难吸纳客源超高层面临供过于求压力

国内一些研究机构对二、三线城市掀起的“超高层热”表示担忧。7月,世邦魏理仕在《亚洲超高层建筑的涌现》报告中指出:未来5年,中国将主导超高层建筑的开发,占据全世界超高层写字楼建成总数的71%。其中51%来自二线城市。这些二线城市仅是区域中心,而非国家或世界金融中心,无法吸引大量金融机构入驻,可能引发供过于求的风险。

“由于投资客匮乏,城市发展水平的限制,西安超高层写字楼面临供过于求的问题。”张计卫认为,从投资回报的角度看,超高层租金约为普通写字楼租金的1倍。作为超高层的主要租客,去年西安500强企业数量有81家,远低于长沙、武汉和成都等二线代表城市。所以,建成后的超高层需要直面销售,甚至是出租的压力。陕西经典派地产商业运营管理有限公司董事长朱林指出,以高端客群为主的超高层写字楼,运营压力远远超过普通写字楼。以2010年前的深圳第一高楼——帝王大厦为例,写字间的空置率长期高于周边普通的写字楼,“因为租金高,吸纳客源并不容易。”

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